Как продать квартиру, если собственник является несовершеннолетним
Сделки купли и продажи недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском.
Эта тема всегда будет актуальной.
Мне хотелось бы поговорить об этом с позиции риэлтора.
Именно мы чаще всего в своей практике сталкиваемся с несовершеннолетними собственниками.
Российское законодательство предусмотрело особые условия для купли и продажи квартир, в которых проживают или прописаны несовершеннолетние.
Если вам предстоит, например, покупка или обмен жилья, вероятность такой сделки составляет более 50%.
Конечно, напрямую иметь дело с несовершеннолетними вряд ли придется, ведь от имени детей все сделки совершают их законные представители.
Каким же образом несовершеннолетние могут стать собственниками?
Право собственности на жилье может возникать в результате приватизации, завещания, дарения, а также покупки квартиры и чаще всего на средства родителей.
Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу.
Он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.
Также ребенок может вступить в жилищный кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого -16 лет (ч.1 ст.111 ЖК РФ).
Какими законами нужно руководствоваться при отчуждении квартиры?
В первую очередь, я должна назвать Гражданский кодекс РФ, а именноп.4 статьи 292.
В этой статье от 29.07.2004 г. было предусмотрено требование получать разрешение органов опеки и попечительства в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.
Изменения, вступившие в силу с 10.01.2005 г., отменили это требование, но не указали прямо, что такого согласия не требуется.
В соответствии с этой статьей отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Как правило в этой роли выступают органы местного самоуправления, причем функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие его подразделения.
Согласие таких органов на сделку, совершаемую законными представителями несовершеннолетнего, требуется в следующих случаях, предусмотренных частью 2 статьи 37 ГК РФ:
— сдача имущества в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки, отказ от приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний как член семьи собственника (п.4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 № 54-ФЗ);
— отчуждение жилого помещения, при котором затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:
— заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
— справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
— выписку из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
Должны заметить, что органы местного самоуправления дают свое согласие в письменной форме, оформив такой распорядительный акт в виде распоряжения или постановления.
Также приходится сталкиваться со случаями, когда органы опеки и попечительства дают согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего только при условии, что на имя ребенка будет приобретено другое имущество.
При этом органы опеки и попечительства руководствуются письмами Министерства общего и профессионального образования РФ от 20.02.1995 г. за № 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” и от 09.06.1999 г. за № 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.
Эти документы гласят: “ В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи в постановляющей части распоряжения необходимо указать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства”.
Исходя из практики, следует отметить, что покупатель рискует, подписав договор купли - продажи недвижимости с условием приобретения другого жилья несовершеннолетнему или передачи денежных средств по такому жилью, именно на них приобретается недвижимость несовершеннолетнему, потому что сделка со стороны продавца может быть не исполнена, а деньги растрачены.
Но если в договоре купли - продажи такое условие присутствует, то регистрация права собственности покупателя возможна только при предоставлении документа, подтверждающего исполнение условия приобретения жилья несовершеннолетнему.
И в случае, если продаваемый объект недвижимости представляет для покупателя большой интерес, то он вынужден идти на известный риск и выполнять указанное выше условие.
Необходимо обратить внимание на часть 3 статьи 37 ГК РФ, в которой указан существенный момент о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Нельзя не обратить внимания на статьи 26 и 28 ГК РФ, которые определяют право несовершеннолетнего на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей- родителей, усыновителей или попечителя (часть 1 статьи 26 ГК РФ).
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны часть 1 статьи 28 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным сделкамчасть 3 статьи 26 ГК РФ, а имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители, усыновители или опекуны часть 3 статьи 28 ГК РФ.
В заключении хотелось бы сказать, что распорядиться имуществом несовершеннолетнего не так-то просто.
В сделках купли - продажи недвижимости с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать и помнить о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна статья 166 ГК РФ.