Заказать обратный звонок
*
*
*
*
*
*
Код
Заказ обратного звонка
*
*
*
Код

Продажа доли в квартире

Юридические сложности при продаже доли в квартире.

Технически отчуждение доли в квартире практически не отличается от отчуждения всей квартиры целиком. Требуется почти такой же пакет документов, так же проходит оформление сделки, финансовый расчет и государственная регистрация перехода права. Но вот это маленькое «почти», выражающееся в одном дополнительном условии, вызывает на практике большие сложности при продаже доли. Речь идет о преимущественном праве покупки, отраженном в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этой статьи, продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже. Вроде бы все логично и просто. В реальной жизни это условие, в свете конфликта собственников квартиры, приобретает статус проблемы. Другие собственники квартиры, которые не хотят реально покупать продаваемую долю, получают возможность «вставить палки в колеса» продавцу и затормозить процесс продажи, а иногда и вообще сделать её невозможной. Ст. 250 ГК РФ кроме письменной формы не регламентирует способы вручения уведомления, оповещения сособственников о времени, месте и дате сделки, не разъясняет, как поступить в ситуации, когда сособственника невозможно найти и соответственно уведомить о своем намерение продать долю. Нет четкого алгоритма действий, который бы позволил продавцу доли реализовать своё законное право на отчуждение принадлежащей ему собственности легально, без всевозможных «вывертов» и обходных схем. Можно сказать однозначно, что если сособственники не захотят получать уведомление о продажи доли, то продавец не сможет ничего с этим сделать. С другой стороны, если продавец решил продать свою долю в квартире, то он её продаст, не смотря на все ухищрения сособственников. Разберем все это более подробно и тщательно.

Предположим, что продавец доли по сути своей законопослушный гражданин, который хочет продать свою недвижимость легально, согласно действующему законодательству. Начнем с формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли. Текст уведомления примерно следующий:

«Сообщаю Вам о своем намерении продать принадлежащую мне (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за цену (сумма цифрами и прописью) на день подписания договора купли-продажи. В соответствии со статьей 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки, принадлежащей мне доли квартиры, по указанному выше адресу, за указанную выше цену. В связи с вышеизложенным, прошу Вас в течение одного месяца со дня получения этого заявления купить у меня (размер доли) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: (полный адрес квартиры), за предложенную выше цену. В случае если Вы не купите у меня указанную выше долю квартиры, по истечении указанного срока принадлежащая мне доля квартиры будет отчуждена другим лицам».

Варианты передачи уведомления могут быть разными. Для того чтобы сделка по продаже доли гарантированно прошла государственную регистрацию принято уведомлять других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно, можно вручить уведомление лично, получив подпись получателя на свою копию уведомления или при отказе в этой подписи, заручиться подписями двух свидетелей. Можно послать телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены условия продажи доли. Эти способы не противоречат закону, но в нотариальном варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство. В регистрационной палате с такой бумагой вопросов при регистрации сделки по продаже доли не возникает и продавца естественно это полностью устраивает. Нужно понимать, что если у квартиры, например четыре собственника и свою долю продает только один, то уведомлять необходимо персонально каждого сособственника, то есть вручить три уведомления. Процедура передачи другим сособственникам уведомления следующая. Продавец подписывает составленное нотариусом уведомление (или заявление) с вышеуказанным текстом. Так же он подписывает заявление на имя нотариуса с просьбой передать другому сособственнику свое уведомление. Нотариус отправляет со своего адреса и от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении почтой другому сособственнику с текстом подписанного продавцом документа. С момента вручения письма адресату отсчитывается один месяц. Если получатель письма не обратился к нотариусу в этот срок, то тот выдает продавцу свидетельство, где говорится о том, что сособственник уведомлен о предстоящей продаже доли на определенных условиях должным образом путем передачи уведомления продавца такого-то числа. В случае, когда адресат по каким-то либо причинам не получил письмо (не сходил за письмом на почту, не открыл почтальону дверь, выбыл с указанного адреса в неизвестном направлении и т.д.) и оно вернулось обратно, нотариус тоже выписывает свидетельство, но немного с другой формулировкой, где указанно, что заявитель предпринял необходимые действия по извещению другого собственника о намерение продать долю в квартире. Такая формулировка в заявлении не является препятствием для регистрации сделки по продажи доли третьему лицу, но найти покупателя в таком случае будет крайне сложно, так как для него это будет заведомо спорная судебная ситуация.

Еще одна сложность, которая может возникнуть у продавца доли – это налоги.

Если доля находится в собственности менее трех лет, то с превышения одного миллиона рублей, полученных в результате продажи доли, должен быть уплачен подоходный налог в размере тринадцати процентов. Если фактическая продажная цена доли, например 1.200.000 рублей, то налог составит 26.000 рублей, что не является значительной суммой на фоне стоимости доли. А что делать, когда продается 2/3 доли в квартире стоимостью, например 18.000.000 рублей? Размер налога уже будет сопоставим со стоимостью нового автомобиля среднего класса. Указывать в таком случае в уведомлении не облагаемый налогом один миллион глупо, ибо огромна вероятность того, что другие собственники с удовольствием захотят купить такую долю за бесценок. Платить налог на сумму примерно 650.000 тоже не особо хочется.

 

Назад

Приходите к нам! Мы поможем купить квартиру вашей мечты!
Звоните:
 219-07-07, +7-902-87-42-620